Studio Fabrizi | Amministratore condominio a Roma

Aree comuni condominiali

Uno degli ambiti in cui è più frequente il rischio di contrasti all’interno del condominio riguarda la disciplina delle parti comuni del condominio.

Vediamo pertanto cosa dice la legge in merito, perché chi acquista un appartamento in un condominio diventa proprietario esclusivo della singola unità immobiliare ed allo stesso tempo comproprietario delle parti dell’edificio che servono all’uso ed al godimento comune.

Parti comuni secondo il codice civile

L’art. 1102 del Codice Civile, che disciplina la comunione dei beni in generale stabilisce che: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Nello specifico l’art 1117 codice civile dice “ Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune…le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune…….le opere e le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune

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Uso delle parti in comune

All’interno del condominio convivono beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini e beni comuni. L’utilizzo dei beni comuni è regolato dalle norme del Regolamento di condominio e dal Codice Civile.

Il singolo condomino, quindi, può trarre tutte le utilità possibili dalle cose comuni purché il suo comportamento non modifichi la destinazione della cosa comune, ne impedisca o limiti l’uguale diritto di uso spettante agli altri condomini.

Il condomino non potrà mai apportare alla cosa comune modifiche tali da comportare una trasformazione della sua destinazione se non con voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Esistono anche determinate categorie di beni che, pur rientrando astrattamente nel novero delle parti comuni, non vengono considerate tali, in forza della circostanza che uno o determinati condomini hanno un utilizzo esclusivo di queste ultime e, quindi, ne traggano un vantaggio personale (ad esempio lastrico solare).

Sono sempre vietate, poi, le innovazioni che pregiudichino la stabilità o la sicurezza dell’edificio, che ne alterino il decoro architettonico.

Fra le utilizzazioni consentite ricordiamo:

  • l’apposizione di targhe e tende sul prospetto dell’edificio;
  • l’apertura di un varco nella recinzione comune con apposizione di un cancello con consegna delle chiavi a tutti i condomini;
  • l’installazione in appoggio al muro condominiale della canna fumaria di un locale di proprietà privata di un condomino;
  • la destinazione del cortile comune a parcheggio di automobili senza impedire il pari uso ad altri condomini;
  • l’apposizione di una vetrina sul muro perimetrale in corrispondenza di un locale di proprietà esclusiva di un condomino destinato ad esercizio di attività commerciale.

Fra le utilizzazioni illegittime ricordiamo:

  • la condotta del singolo condomino che parcheggia per lunghi periodi di tempo la sua vettura nel cortile condominiale così impedendo l’utilizzo dello spazio comune agli altri condomini;
  • l’installazione di un voluminoso condizionatore sul muro perimetrale con alterazione del decoro architettonico dell’edificio;
  • la costruzione di una baracca ad uso deposito nel cortile comune;
  • l’installazione di una antenna parabolica di notevoli dimensioni sulla facciata del condominio;
  • il far circolare il proprio cane nelle parti comuni senza le cautele richieste dall’ordinario criterio di prudenza (museruola, guinzaglio ecc.);
  • l’apertura da parte di un condomino di un varco che consenta la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua.

Chiama lo studio Fabrizi per qualsiasi dubbio o chiarimento!

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