Diritti di proprieta’ sulle parti comuni

Ciascun condomino ha il diritto di comproprietà delle parti comuni, perché sono parti fondamentali per il godimento della propria proprietà privata.

Di conseguenza le parti comuni presentano i caratteri di “irrinunciabilità” e “indivisibilità”: infatti i condomini non possono rinunciare ai ai diritti sugli spazi comuni o esonerarsi dalle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni.

Tuttavia, riguardo agli impianti, i condomini possono rinunciare all’uso dell’impianto centralizzato purché non crei scompensi e aggravi di spese per gli altri condomini (e comunque anche in caso di rinuncia il condomino resta obbligato a corrispondere le spese di manutenzione straordinaria  e le spese per messa a norma dell’impianto).

Modifiche e uso delle parti comuni

Le modifiche possono essere decise in occasione delle assemblee condominiali nelle quali votino i 4/5 dei partecipanti  o 4/5 del valore millesimale dei condomini.

In ogni caso sono comunque vietate le modifiche che pregiudichino la stabilità la sicurezza, il decoro e l’indivisibilità degli spazi comuni.

I condomini possono fare uso degli spazi comuni purché non ledano i diritti degli altri condomini di fare uso delle parti o ne alterino la destinazione.

Regolamento condominiale parti comuni

Il regolamento condominiale deve essere predisposto obbligatoriamente per i condomini con più di 10 condomini e in base all’art 1138 deve contenere “le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”.

L’amministrazione condominiale spetta a un professionista iscritto all’albo che nello specifico si occuperà di:

• Disciplinare l’uso degli spazi comuni e la fruizione equa dei vari servizi fra i condomini;
• Sostenere le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria degli spazi e dei servizi;
• Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

Uso esclusivo delle parti comuni

Vi sono poi delle parti comuni ad uso esclusivo di un condomino come le terrazze a livello, i lastricati solari, i cortili i posti auto. Per questi l’art 1126 stabilisce quanto segue “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.